北京提高土地增值税预征率首次执行差别化税率

本报讯 按国家规定，个人转让自用5年以上且是家庭惟一生活用房的，免征个人所得税。昨日，市地税局和市住建委联合发布《关于进一步加强房地产市场调控有关税收问题的公告》，今后在核查此类交易时，税务部门将核查卖房人家庭是否有其他住房。

这意味着，满5年交易的二手房如果不是该家庭惟一住房，将无法避税。

此前已办理过网签等不符合“惟一”条件

两部门表示，这类房屋交易要向主管税务机关申报售房人及家庭成员情况，填写《售房人家庭惟一住房承诺表》。税务机关将通过北京市房屋交易权属系统，对售房人及其家庭成员住房登记记录进行查询和核验，主要核查其在北京是否还有其他住房。

如果查询结果显示纳税人家庭此前已办理房屋权属登记手续或已办理房屋网上签约手续，则此次售房不符合惟一住房条件，需缴纳个人所得税。

此类交易住房多不是“惟一”

据“我爱我家”副总裁胡景晖介绍，虽然政策上规定必须是家庭惟一住房，但以往在实际操作中，由于税务部门很难核查到该家庭目前的房产状况，所以基本上不会核查此项条件。只要是满5年，就能免征个人所得税。在北京交易的此类住房，多数都不是家庭惟一住房。

他表示，此次北京的政策在核查上非常严格，“税务部门去房屋交易权属系统中查询，只要办理了房产证或是已经购房网签了，还没办理房产证的住房就都可以查到。这就完全堵住了逃税漏洞。”

胡景晖称，在目前的二手房交易中，虽然个人所得税是需要卖房人缴纳的，但实际交易中基本都会转移给买房人。对于满5年、但不是家庭惟一住房的二手房，以往是可以避税的，现在一般是按成交价的1%来缴纳。如果成交价为200万元，就需缴纳2万元的个人所得税。

北京提高土地增值税预征率

开发商获利越高税率越高，最高可征销售收入5%

本报讯 今起，北京商品房的土地增值税预征率将提至2%至5%。如楼盘定价很高，开发商获利空间越大，预征税率就越高。《关于进一步加强房地产市场调控有关税收问题的公告》做出该规定，公告从发布次日起正式施行。

首次执行差别化税率

去年，北京曾提高过一次土地增值税预征率，由此前的1%上调至大部分房地产项目按2%来征收，容积率小于1.0的项目则按3%征收。“京十五条”中提出，实行差别化土地增值税预征率，对定价过高、预计增值额过大的项目，提高土地增值税预征率。

今后开发商新办理预售或销售许可项目，将按销售收入的2%至5%预征土地增值税；容积率小于1.0的项目，最低按照3%预征；保障性质的住房暂不预征土地增值税。

此次北京还首次根据项目的预计增值幅度来确定不同的税率。预计增值率在50%（含）以内的，按2%预征；大于50%小于等于100%的，按3%预征；大于100%小于等于200%的，按4%预征；大于200%的，按5%预征。

这意味着，开发商定价越高、获利空间越大，预征的税款就越多。比如一个项目的成本定价是1万元/平方米，如果售价达到3万元/平方米以上，那么征收的税款将至少1500元/平方米。

开盘前需申报销售价格等

公告要求，开发商要在商品房预售方案和现房销售方案中，填报土地成本、建安成本和销售价格等信息，并匡算预计增值额和增值率。主管税务机关接收信息后将告知纳税人，要求其在征期内按规定的预征率计算缴纳土地增值税。

北京市房协副秘书长陈志表示，这意味着开发商要在开盘前，就将土地成本、销售价格等上报备案并经税务部门核定。这在以前是没有的，这就让税务部门了解项目情况更提前、更细致，为将来土地增值税的预征和清算打好基础。

分析

新规将促使开发商降价

北京市房协副秘书长陈志认为，提高土地增值税预征率，将对开发商的资金流带来明显压力，这也将促使开发商合理定价，以降价牺牲利润来换取资金流。

陈志称，此次出台的税收政策针对性很明显。对于那些中小套型、定价合理的项目，预征税率是没什么变化的，主要针对的是那些“高价房”。目前贷款难度越来越大，如果靠销售收入，现在的前提是买房的人越来越少，本来就没人买，价格如果定高了，缴税就要立即增多。

“现在项目的定价一定要合理，需要牺牲利润来换取销售量的提高，进而在未来获得充裕的现金流，所以说这将促进开发商降价，死扛是没有用的。”陈志说。